O coliving base-se em um princípio simples (espaços privativos, serviços compartilhados), mas a escolha do contrato que liga cada residente ao projeto condiciona a viabilidade jurídica e financeira da operação. Contrato de aluguel mobiliado clássico, contrato de mobilidade, contrato comercial entre proprietário e operador: cada fórmula responde a uma necessidade específica, com restrições que os responsáveis pelo projeto costumam subestimar.
Contrato comercial e contrato de gestão: a camada contratual que os residentes não veem
A maioria dos artigos sobre coliving concentra-se no contrato assinado pelo residente. A estrutura anterior, entre o proprietário do imóvel e o operador de coliving, permanece, no entanto, a base de todo projeto estruturado.
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Vários operadores organizam seus projetos no modelo de residência gerida com contrato comercial ou contrato de gestão. O proprietário confia a exploração do imóvel a um gestor por meio de um contrato comercial, enquanto cada residente assina um contrato de aluguel mobiliado clássico com o operador. Essa dupla camada contratual garante os fluxos financeiros e facilita o acesso ao crédito bancário, porque o banco se baseia no compromisso do operador em vez da taxa de ocupação residente por residente.
Esse modelo, próximo ao das residências estudantis ou para idosos, pressupõe um operador sólido. Um responsável pelo projeto que explora as ofertas da Direct Immobilier para coliving pode identificar imóveis já compatíveis com esse tipo de estrutura, o que reduz a fase de adaptação da construção.
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O contrato comercial geralmente compromete por um longo período (frequentemente um mínimo de nove anos no regime dos contratos comerciais). Para um investidor, é uma garantia de receitas regulares. Para o operador, é um risco se o mercado local não acompanhar. Os retornos de campo divergem sobre esse ponto: alguns operadores preferem negociar contratos excepcionais mais curtos para testar uma localização antes de se comprometer.
Contrato de aluguel mobiliado residencial: o contrato padrão para residentes em coliving
O contrato de aluguel mobiliado, regido pela lei de 6 de julho de 1989, continua a ser o quadro mais utilizado para os residentes de coliving. Trata-se de um contrato individual de um ano, ou de nove meses para um estudante, renovável tacitamente.
Esse contrato oferece uma forte proteção ao inquilino (regulamentação do aluguel em áreas tensionadas, aviso prévio reduzido a um mês em mobiliado). Para o gestor de coliving, isso significa uma rotatividade controlada, mas com as mesmas restrições regulatórias de qualquer aluguel mobiliado clássico.
O que o contrato mobiliado impõe ao gestor
- O imóvel deve respeitar a lista de elementos de mobiliário obrigatórios estabelecida por decreto, o que inclui cama, fogão, geladeira e luminárias em cada espaço privativo.
- O aluguel pode estar sujeito à regulamentação nas comunas afetadas (Paris, Lyon, Montpellier, Bordeaux, entre outras), inclusive para um quarto individual dentro de um coliving.
- O depósito de garantia é limitado a dois meses de aluguel sem encargos, contra um mês em aluguel vazio.
- A devolução do depósito segue os mesmos prazos legais que para qualquer aluguel mobiliado.
O contrato mobiliado clássico é adequado para projetos de coliving que visam residentes estabelecidos por vários meses. Por outro lado, torna-se rígido assim que o projeto visa públicos muito móveis, com estadias inferiores a um ano.
Contrato de mobilidade em coliving: uma ferramenta de lançamento subutilizada
Criado pela lei ELAN, o contrato de mobilidade permite uma duração de um a dez meses, sem possibilidade de renovação. Não requer nenhum depósito de garantia, o que reduz a barreira de entrada para o residente.
Esse contrato visa um público específico: estudantes em estágio, trabalhadores em missão temporária, freelancers em mobilidade. Em um projeto de coliving, ele cumpre duas funções distintas.
Função de ramp-up
Durante a fase de lançamento de um coliving, a taxa de ocupação é incerta. O contrato de mobilidade permite preencher quartos sem comprometer o gestor a longo prazo. Se a demanda local se confirmar, o gestor gradualmente transita para contratos mobiliados clássicos de um ano. Se a demanda for insuficiente, ele pode ajustar sua oferta sem lidar com rescisões complexas.
Função de unidades flex
Alguns operadores mantêm uma parte de seus quartos sob contrato de mobilidade em regime permanente, para captar uma clientela de passagem que não teria considerado uma coabitação tradicional. Essa estratégia requer um volume suficiente de quartos para absorver os períodos de vacância entre dois contratos curtos.
A limitação do contrato de mobilidade reside na ausência de renovação. Se um residente desejar permanecer além de dez meses, é necessário assinar um novo contrato mobiliado clássico, com suas próprias regras. Encadear dois contratos de mobilidade com o mesmo inquilino é proibido.
Contrato civil: uma alternativa para contornar a regulamentação dos aluguéis?
O contrato civil, regido pelo Código Civil e não pela lei de 1989, aparece em algumas estruturas de coliving. Ele diz respeito a aluguéis que não constituem a residência principal do inquilino: residências secundárias, aluguéis sazonais ou hospedagem de curta duração para uso misto.
O interesse para um operador de coliving é claro: o contrato civil não está sujeito à regulamentação dos aluguéis, nem aos limites de depósito de garantia, nem ao aviso prévio reduzido de um mês. A liberdade contratual é quase total.
Os dados disponíveis não permitem concluir sobre a solidez jurídica dessa estrutura aplicada ao coliving residencial. Se o juiz requalificar o contrato civil em contrato de habitação mobiliada (porque o residente estabelece de fato sua residência principal), todo o regime protetor da lei de 1989 se aplica retroativamente. O risco de requalificação depende da duração efetiva da estadia e do uso real do imóvel pelo residente.
Um operador que considera o contrato civil deve documentar precisamente o uso não principal do imóvel e verificar a coerência com o regulamento de condomínio ou o PLU local.
A escolha do contrato em coliving não é uma formalidade administrativa. Ela determina o perfil dos residentes, o nível de proteção jurídica, a tributação aplicável (LMNP ou não) e a capacidade de ajustar a oferta de acordo com a demanda local. Combinar contrato comercial do lado do operador, contrato mobiliado para residentes estáveis e contrato de mobilidade para públicos em trânsito continua a ser a configuração mais comum em projetos estruturados na França.