Co-Living basiert auf einem einfachen Prinzip (private Räume, gemeinsame Dienstleistungen), aber die Wahl des Mietvertrags, der jeden Bewohner mit dem Projekt verbindet, bestimmt die rechtliche und finanzielle Tragfähigkeit des Vorhabens. Klassischer möblierter Mietvertrag, Mobilitätsmietvertrag, Gewerbemietvertrag zwischen Eigentümer und Betreiber: Jede Variante erfüllt einen spezifischen Bedarf, mit Einschränkungen, die die Projektträger oft unterschätzen.
Gewerbemietvertrag und Verwaltungsvertrag: die vertragliche Schicht, die die Bewohner nicht sehen
Die meisten Artikel über Co-Living konzentrieren sich auf den Vertrag, der vom Bewohner unterzeichnet wird. Die Struktur im Vorfeld, zwischen dem Eigentümer des Gebäudes und dem Co-Living-Betreiber, bleibt jedoch das Fundament jedes strukturierten Projekts.
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Mehrere Betreiber organisieren ihre Projekte nach dem Modell der verwalteten Wohnanlage mit Gewerbemietvertrag oder Verwaltungsvertrag. Der Eigentümer überträgt die Bewirtschaftung der Immobilie an einen Verwalter über einen Gewerbevertrag, während jeder Bewohner einen klassischen möblierten Mietvertrag mit dem Betreiber unterzeichnet. Diese doppelte vertragliche Ebene sichert die finanziellen Flüsse und erleichtert den Zugang zu Bankkrediten, da die Bank sich auf das Engagement des Betreibers stützt, anstatt auf die Belegungsquote von Bewohner zu Bewohner.
Dieses Modell, das dem von Studenten- oder Seniorenwohnheimen ähnelt, setzt einen soliden Betreiber voraus. Ein Projektträger, der die Angebote von Direct Immobilier für Co-Living erkundet, kann Immobilien identifizieren, die bereits mit diesem Montage kompatibel sind, was die Anpassungsphase des Bestands reduziert.
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Der Gewerbemietvertrag bindet in der Regel für eine lange Dauer (häufig mindestens neun Jahre im Rahmen der Gewerbemietverträge). Für einen Investor ist das eine Garantie für regelmäßige Einnahmen. Für den Betreiber ist es ein Risiko, wenn der lokale Markt nicht mitzieht. Die Rückmeldungen aus der Praxis gehen diesbezüglich auseinander: Einige Betreiber ziehen es vor, kürzere abweichende Mietverträge auszuhandeln, um einen Standort zu testen, bevor sie sich festlegen.
Möblierter Wohnmietvertrag: der Standardvertrag für Bewohner im Co-Living
Der möblierte Mietvertrag, geregelt durch das Gesetz vom 6. Juli 1989, bleibt der am häufigsten verwendete Rahmen für Co-Living-Bewohner. Es handelt sich um einen einjährigen individuellen Mietvertrag oder neun Monate für einen Studenten, der stillschweigend verlängert wird.
Dieser Vertrag bietet dem Mieter starken Schutz (Mietpreisbremse in angespannten Gebieten, verkürzte Kündigungsfrist von einem Monat bei möblierten Wohnungen). Für den Co-Living-Verwalter bedeutet dies eine kontrollierte Fluktuation, aber die gleichen regulatorischen Einschränkungen wie bei jeder klassischen möblierten Vermietung.
Was der möblierte Mietvertrag dem Verwalter auferlegt
- Die Wohnung muss die Liste der obligatorischen Möbelstücke gemäß Verordnung einhalten, was Bettwäsche, Kochplatten, Kühlschrank und Beleuchtung in jedem privaten Raum umfasst.
- Die Miete kann in den betroffenen Gemeinden (Paris, Lyon, Montpellier, Bordeaux, unter anderem) der Mietpreisbremse unterliegen, auch für ein Einzelzimmer innerhalb eines Co-Living.
- Die Kaution ist auf zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten begrenzt, im Vergleich zu einem Monat bei leerer Vermietung.
- Die Rückgabe der Kaution erfolgt innerhalb der gleichen gesetzlichen Fristen wie bei jeder möblierten Vermietung.
Der klassische möblierte Mietvertrag eignet sich für Co-Living-Projekte, die auf Bewohner abzielen, die sich für mehrere Monate niederlassen. Im Gegensatz dazu wird er starr, sobald das Projekt sehr mobile Zielgruppen mit Aufenthalten von weniger als einem Jahr anvisiert.
Mobilitätsmietvertrag im Co-Living: ein untergenutztes Startwerkzeug
Der durch das ELAN-Gesetz geschaffene Mobilitätsmietvertrag erlaubt eine Dauer von eins bis zehn Monaten, ohne Möglichkeit zur Verlängerung. Er erfordert keine Kaution, was die Eintrittsbarriere für den Bewohner senkt.
Dieser Vertrag richtet sich an eine spezifische Zielgruppe: Praktikanten, Mitarbeiter auf temporären Einsätzen, Freiberufler in Bewegung. In einem Co-Living-Projekt erfüllt er zwei unterschiedliche Funktionen.
Ramp-up-Funktion
Während der Startphase eines Co-Living ist die Belegungsrate unsicher. Der Mobilitätsmietvertrag ermöglicht es, Zimmer zu füllen, ohne den Verwalter langfristig zu binden. Wenn die lokale Nachfrage sich bestätigt, wechselt der Verwalter schrittweise zu klassischen möblierten Mietverträgen von einem Jahr. Wenn die Nachfrage unzureichend ist, kann er sein Angebot anpassen, ohne komplexe Kündigungen verwalten zu müssen.
Flex-Einheiten-Funktion
Einige Betreiber behalten einen Teil ihrer Zimmer dauerhaft unter Mobilitätsmietverträgen, um eine durchreisende Kundschaft zu gewinnen, die eine traditionelle Wohngemeinschaft nicht in Betracht gezogen hätte. Diese Strategie erfordert ein ausreichendes Volumen an Zimmern, um die Leerstandszeiten zwischen zwei kurzen Mietverträgen abzufangen.
Die Grenze des Mobilitätsmietvertrags liegt in der fehlenden Verlängerungsmöglichkeit. Wenn ein Bewohner länger als zehn Monate bleiben möchte, muss ein neuer klassischer möblierter Mietvertrag unterzeichnet werden, mit eigenen Regeln. Das Aneinanderreihen von zwei Mobilitätsmietverträgen mit demselben Mieter ist verboten.
Bürgerlicher Mietvertrag: eine Alternative zur Umgehung der Mietpreisbremse?
Der bürgerliche Mietvertrag, geregelt durch das Bürgerliche Gesetzbuch und nicht durch das Gesetz von 1989, tritt in einigen Co-Living-Strukturen auf. Er betrifft Vermietungen, die nicht die Hauptwohnung des Mieters darstellen: Zweitwohnungen, saisonale Vermietungen oder kurzfristige Unterkünfte mit gemischter Nutzung.
Das Interesse für einen Co-Living-Betreiber ist klar: Der bürgerliche Mietvertrag unterliegt nicht der Mietpreisbremse, den Kautionsobergrenzen oder der verkürzten Kündigungsfrist von einem Monat. Die vertragliche Freiheit ist nahezu total.
Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerung über die rechtliche Solidität dieser Struktur im Hinblick auf das Wohn-Co-Living. Wenn der Richter den bürgerlichen Mietvertrag in einen möblierten Wohnmietvertrag umqualifiziert (weil der Bewohner dort de facto seinen Hauptwohnsitz begründet), unterliegt das gesamte Schutzregime des Gesetzes von 1989 rückwirkend. Das Risiko der Umqualifizierung hängt von der tatsächlichen Aufenthaltsdauer und der tatsächlichen Nutzung der Wohnung durch den Bewohner ab.
Ein Betreiber, der den bürgerlichen Mietvertrag in Betracht zieht, muss die nicht-hauptsächliche Nutzung der Wohnung genau dokumentieren und die Konsistenz mit der Teilungserklärung oder dem lokalen Bebauungsplan überprüfen.
Die Wahl des Mietvertrags im Co-Living ist keine administrative Formalität. Sie bestimmt das Profil der Bewohner, das Niveau des rechtlichen Schutzes, die anwendbare Besteuerung (LMNP oder nicht) und die Fähigkeit, das Angebot an die lokale Nachfrage anzupassen. Die Kombination aus Gewerbemietvertrag auf der Betreiberseite, möbliertem Mietvertrag für stabile Bewohner und Mobilitätsmietvertrag für durchreisende Zielgruppen bleibt die häufigste Konfiguration in strukturierten Projekten in Frankreich.