El coliving se basa en un principio simple (espacios privados, servicios compartidos), pero la elección del contrato que vincula a cada residente con el proyecto condiciona la viabilidad jurídica y financiera de la operación. Contrato de alquiler amueblado clásico, contrato de movilidad, contrato comercial entre propietario y operador: cada fórmula responde a una necesidad específica, con restricciones que los promotores de proyectos a menudo subestiman.
Contrato comercial y contrato de gestión: la capa contractual que los residentes no ven
La mayoría de los artículos sobre coliving se centran en el contrato firmado por el residente. Sin embargo, la estructura previa, entre el propietario del edificio y el operador de coliving, sigue siendo la base de todo proyecto estructurado.
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Varios operadores organizan sus proyectos bajo el modelo de residencia gestionada con contrato comercial o contrato de gestión. El propietario confía la explotación del bien a un gestor a través de un contrato comercial, mientras que cada residente firma un contrato de alquiler amueblado clásico con el operador. Este doble nivel contractual asegura los flujos financieros y facilita el acceso al crédito bancario, porque el banco se apoya en el compromiso del operador en lugar de en la tasa de ocupación residente por residente.
Este modelo, cercano al de las residencias estudiantiles o para mayores, supone un operador sólido. Un promotor de proyecto que explore las ofertas de Direct Immobilier para el coliving puede identificar bienes ya compatibles con este tipo de estructura, lo que reduce la fase de adaptación del inmueble.
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El contrato comercial generalmente implica una duración larga (a menudo un mínimo de nueve años en el régimen de contratos comerciales). Para un inversor, es una garantía de ingresos regulares. Para el operador, es un riesgo si el mercado local no responde. Los informes de campo divergen en este punto: algunos operadores prefieren negociar contratos excepcionales más cortos para probar una ubicación antes de comprometerse.
Contrato de alquiler amueblado residencial: el contrato estándar para el residente en coliving
El contrato de alquiler amueblado, regido por la ley del 6 de julio de 1989, sigue siendo el marco más utilizado para los residentes de coliving. Se trata de un contrato individual de un año, o de nueve meses para un estudiante, renovable tácitamente.
Este contrato ofrece una fuerte protección al inquilino (regulación del alquiler en las zonas tensas, preaviso reducido a un mes en amueblado). Para el gestor de coliving, esto significa una rotación controlada pero restricciones regulatorias idénticas a las de cualquier alquiler amueblado clásico.
Lo que el contrato amueblado impone al gestor
- La vivienda debe cumplir con la lista de elementos de mobiliario obligatorios establecida por decreto, lo que incluye ropa de cama, placas de cocción, refrigerador y luminarias en cada espacio privado.
- El alquiler puede estar sujeto a la regulación en los municipios afectados (París, Lyon, Montpellier, Burdeos, entre otros), incluso para una habitación individual dentro de un coliving.
- El depósito de garantía está limitado a dos meses de alquiler sin gastos, frente a un mes en alquiler vacío.
- La devolución del depósito sigue los mismos plazos legales que para cualquier alquiler amueblado.
El contrato de alquiler amueblado clásico es adecuado para proyectos de coliving que apuntan a residentes establecidos por varios meses. En cambio, se vuelve rígido tan pronto como el proyecto se dirige a públicos muy móviles, con estancias inferiores a un año.
Contrato de movilidad en coliving: una herramienta de lanzamiento infrautilizada
Creado por la ley ELAN, el contrato de movilidad permite una duración de uno a diez meses, sin posibilidad de renovación. No requiere ningún depósito de garantía, lo que reduce la barrera de entrada para el residente.
Este contrato se dirige a un público específico: estudiantes en prácticas, empleados en misión temporal, freelancers en movilidad. En un proyecto de coliving, cumple dos funciones distintas.
Función de ramp-up
Durante la fase de lanzamiento de un coliving, la tasa de ocupación es incierta. El contrato de movilidad permite llenar habitaciones sin comprometer al gestor a largo plazo. Si la demanda local se confirma, el gestor transita gradualmente hacia contratos de alquiler amueblado clásicos de un año. Si la demanda es insuficiente, puede ajustar su oferta sin gestionar cancelaciones complejas.
Función de unidades flex
Algunos operadores mantienen una parte de sus habitaciones bajo contrato de movilidad de forma permanente, para captar una clientela de paso que no habría considerado una convivencia tradicional. Esta estrategia requiere un volumen suficiente de habitaciones para absorber los períodos de vacante entre dos contratos cortos.
La limitación del contrato de movilidad radica en la ausencia de renovación. Si un residente desea quedarse más de diez meses, debe firmar un nuevo contrato de alquiler amueblado clásico, con sus propias reglas. Encadenar dos contratos de movilidad con el mismo inquilino está prohibido.
Contrato civil: ¿una alternativa para eludir la regulación de los alquileres?
El contrato civil, regido por el Código Civil y no por la ley de 1989, aparece en algunas estructuras de coliving. Se refiere a los alquileres que no constituyen la residencia principal del inquilino: residencias secundarias, alquileres de temporada o alojamiento de corta duración de uso mixto.
El interés para un operador de coliving es claro: el contrato civil no está sujeto a la regulación de los alquileres, ni a los límites de depósito de garantía, ni al preaviso reducido de un mes. La libertad contractual es casi total.
Los datos disponibles no permiten concluir sobre la solidez jurídica de esta estructura aplicada al coliving residencial. Si el juez reclasifica el contrato civil como contrato de vivienda amueblada (porque el residente establece de hecho su residencia principal allí), todo el régimen protector de la ley de 1989 se aplica retroactivamente. El riesgo de reclasificación depende de la duración efectiva de la estancia y del uso real de la vivienda por parte del residente.
Un operador que considere el contrato civil debe documentar precisamente el uso no principal de la vivienda y verificar la coherencia con el reglamento de copropiedad o el PLU local.
La elección del contrato en coliving no es una formalidad administrativa. Determina el perfil de los residentes, el nivel de protección jurídica, la fiscalidad aplicable (LMNP o no) y la capacidad de ajustar la oferta según la demanda local. Combinar contrato comercial del lado del operador, contrato amueblado para los residentes estables y contrato de movilidad para los públicos en tránsito sigue siendo la configuración más común en los proyectos estructurados en Francia.