Il coliving si basa su un principio semplice (spazi privati, servizi condivisi), ma la scelta del contratto che lega ogni residente al progetto condiziona la fattibilità giuridica e finanziaria dell’operazione. Contratto di locazione arredato classico, contratto di mobilità, contratto commerciale tra proprietario e operatore: ogni formula risponde a un bisogno specifico, con vincoli che i promotori del progetto sottovalutano spesso.
Contratto commerciale e contratto di gestione: il livello contrattuale che i residenti non vedono
La maggior parte degli articoli sul coliving si concentra sul contratto firmato dal residente. Tuttavia, la struttura a monte, tra il proprietario dell’immobile e l’operatore di coliving, rimane il fondamento di ogni progetto strutturato.
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Vari operatori organizzano i loro progetti secondo il modello della residenza gestita con contratto commerciale o contratto di gestione. Il proprietario affida l’esercizio del bene a un gestore tramite un contratto commerciale, mentre ogni residente firma un contratto di locazione arredato classico con l’operatore. Questo doppio livello contrattuale garantisce i flussi finanziari e facilita l’accesso al credito bancario, poiché la banca si basa sull’impegno dell’operatore piuttosto che sul tasso di occupazione residente per residente.
Questo modello, simile a quello delle residenze per studenti o anziani, presuppone un operatore solido. Un promotore di progetto che esplora le offerte di Direct Immobilier per il coliving può identificare beni già compatibili con questo tipo di struttura, il che riduce la fase di adattamento dell’immobile.
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Il contratto commerciale impegna generalmente per una durata lunga (spesso minimo nove anni nel regime dei contratti commerciali). Per un investitore, è una garanzia di entrate regolari. Per l’operatore, è un rischio se il mercato locale non segue. I riscontri sul campo divergono su questo punto: alcuni operatori preferiscono negoziare contratti derogatori più brevi per testare una posizione prima di impegnarsi.
Contratto di locazione arredato residenziale: il contratto standard per il residente in coliving
Il contratto di locazione arredato, regolato dalla legge del 6 luglio 1989, rimane il quadro più utilizzato per i residenti di coliving. Si tratta di un contratto individuale di un anno, o di nove mesi per uno studente, rinnovabile tacitamente.
Questo contratto offre una forte protezione al locatario (regolamentazione dell’affitto nelle zone tese, preavviso ridotto a un mese per gli arredati). Per il gestore di coliving, ciò significa una rotazione controllata ma vincoli normativi identici a quelli di qualsiasi locazione arredato classico.
Ciò che il contratto arredato impone al gestore
- L’alloggio deve rispettare l’elenco degli elementi di arredamento obbligatori stabiliti per decreto, il che include biancheria da letto, piani cottura, frigorifero e illuminazione in ogni spazio privato.
- Il canone può essere soggetto a regolamentazione nelle comuni interessate (Parigi, Lione, Montpellier, Bordeaux, tra le altre), inclusa una camera singola all’interno di un coliving.
- Il deposito cauzionale è limitato a due mesi di affitto escluso oneri, contro un mese in locazione vuota.
- La restituzione del deposito segue gli stessi termini legali di qualsiasi locazione arredato.
Il contratto arredato classico è adatto ai progetti di coliving che mirano a residenti stabili per diversi mesi. D’altra parte, diventa rigido non appena il progetto si rivolge a pubblici molto mobili, con soggiorni inferiori a un anno.
Contratto di mobilità in coliving: uno strumento di lancio sottoutilizzato
Creato dalla legge ELAN, il contratto di mobilità consente una durata di da uno a dieci mesi, senza possibilità di rinnovo. Non richiede alcun deposito cauzionale, il che abbassa la barriera d’ingresso per il residente.
Questo contratto si rivolge a un pubblico specifico: studenti in stage, lavoratori in missione temporanea, freelance in mobilità. In un progetto di coliving, svolge due funzioni distinte.
Funzione di ramp-up
Durante la fase di lancio di un coliving, il tasso di occupazione è incerto. Il contratto di mobilità consente di riempire le stanze senza impegnare il gestore a lungo termine. Se la domanda locale si conferma, il gestore passa progressivamente a contratti arredati classici di un anno. Se la domanda è insufficiente, può adattare la sua offerta senza gestire disdette complesse.
Funzione di unità flessibili
Alcuni operatori mantengono una parte delle loro stanze sotto contratto di mobilità in regime permanente, per attrarre una clientela di passaggio che non avrebbe considerato una condivisione tradizionale. Questa strategia richiede un volume sufficiente di stanze per assorbire i periodi di vacanza tra due contratti brevi.
Il limite del contratto di mobilità risiede nell’assenza di rinnovo. Se un residente desidera rimanere oltre dieci mesi, è necessario firmare un nuovo contratto arredato classico, con le proprie regole. Collegare due contratti di mobilità con lo stesso locatario è vietato.
Contratto civile: un’alternativa per aggirare la regolamentazione degli affitti?
Il contratto civile, regolato dal Codice civile e non dalla legge del 1989, appare in alcune strutture di coliving. Riguarda le locazioni che non costituiscono la residenza principale del locatario: seconde case, locazioni stagionali o alloggi a breve termine a uso misto.
Il vantaggio per un operatore di coliving è chiaro: il contratto civile non è soggetto alla regolamentazione degli affitti, né ai limiti del deposito cauzionale, né al preavviso ridotto di un mese. La libertà contrattuale è quasi totale.
I dati disponibili non consentono di concludere sulla solidità giuridica di questa struttura applicata al coliving residenziale. Se il giudice rqualifica il contratto civile in contratto di abitazione arredata (perché il residente vi stabilisce di fatto la sua residenza principale), l’intero regime protettivo della legge del 1989 si applica retroattivamente. Il rischio di rqualificazione dipende dalla durata effettiva del soggiorno e dall’uso reale dell’alloggio da parte del residente.
Un operatore che considera il contratto civile deve documentare precisamente l’uso non principale dell’alloggio e verificare la coerenza con il regolamento condominiale o il PLU locale.
La scelta del contratto in coliving non è una formalità amministrativa. Determina il profilo dei residenti, il livello di protezione giuridica, la fiscalità applicabile (LMNP o meno) e la capacità di adattare l’offerta in base alla domanda locale. Combinare contratto commerciale da parte dell’operatore, contratto arredato per i residenti stabili e contratto di mobilità per i pubblici in transito rimane la configurazione più comune nei progetti strutturati in Francia.